【万诚案例】我所李有雷律师助某酒店管理有限公司顺利签约

委托背景

2024年8月，西安某酒店管理有限公司需业务拓展，在此期间经过长期的市场调研及实地考察，确定将于咸阳西咸大道投资运营一家大型酒店，现该公司需要与咸阳某著名地产开发运营公司签订一份酒店场地长期租赁合同，其总投资额1000余万，预计租期在15~20年，其中酒店装修投资金额预估600万元左右。

面临问题

问题一

酒店场地租期长，投资较大，特别是装修投入是一次性的巨大投入，一旦该酒店场地租赁之后，若面临场地出租方单方违约，那么公司的损失将是巨大的！公司的损失怎么办？

问题二

场地出租方提供的全部是集团公司的制式合同，多达几十页！如何防范本次酒店场地租赁合同签约方面的法律风险？

问题三

如何通过签订合同最大化的避免将来可能出现的各种情况而造成的投资损失？

以上问题便成为西安某酒店管理有限公司老板最为关注的核心问题！

因我所李有雷律师在2023年7月份成功为西安某酒店管理有限公司处理一起员工状告公司的劳动纠纷事件，为该公司避免了该案件的全部损失！在处理该起事件中，李律师知难仍进、深入调-查、刻苦钻研的办案作风深得该公司的一致信任！该公司最终继续选择了重庆万诚（西安）律师事务所李律师，负责处理该公司投资运营西咸大道酒店项目场地租赁的合同审查、修改，以最大化防范项目投资风险，维护公司投资利益！

李律师在审查合同之前首先对该出租方公司涉及到的相关纠纷进行了研判，发现该公司涉及到的同类案件几乎全部胜诉！

案涉合同问题审查分析

在李律师经过对出租方提供的20多页《酒店场地租赁合同》以及相关合同附件经过一个星期10几遍的反复研究、分析，对该合同进行了58处的批注修改；同时再次针对西安某酒店管理有限公司最为关心的装修损失问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》以及《民法典》的相关规定，特别有针对性的设计了该部分的条款，以达到保护核心利益避免损失。

如何认定装修损失？

（一）认定方式从司法实务来看，一般而言，有约定从约定；如果没有约定，通常法院会通过组织司法鉴定评估装修物价值，以此确定装修损失。然而，实务中也时见在法院评估前，装修物已被出租人拆除、恢复原状的情形。此时，法院偶见通过承租方所提供的相关凭证来证明其实际支付的装修费用，而后再根据该费用标准酌情认定装修损失。

（二）风险防范对于上述提及的出租人自行拆除装修物导致无法评估损失的情况，虽则有可能以相关支付凭证等认定装修损失，然而，基于实务中此操作的难点（比如，费用凭证缺失、装修费用过高等），也导致法院不敢片面以承租方单方提供的凭证来认定装修损失。因此，笔者通常建议承租人在搬离租赁物时，可以先单方就装修损失进行评估，由此避免后续出现举证不能的情形。

合同审查、修改处理结果

任何一份合同审查修改的目的是为了在防范风险、维护各方利益均衡的情况下最终顺利促成合同签约，以达到商业交易投资回报的目的。

但是在本案中，出租方看到58条批注修改的建议后，非常为难，以总部集团公司法务部从来没有修改过合同先例、集团公司实际上比较人性化、合同只是合同为由，不愿意修改；此时双方陷入了僵局！我方当事人实际上非常想租下这个场地，一来是位置尚可，二来是租金真的是非常优惠！但对方在涉及我方核心关切利益不让步，我方只能无奈放弃，实属有点可惜！

在此情况下，李律师又与西安某酒店管理有限公司老板进行了坦诚的沟通，达成了一些底线性的不能让步的共识！同时又去咸阳与出租方集团公司运营经理进行谈判，提出相关问题的存在以及合理的解决办法；我方保留涉及核心利益条款的修改，放弃其余50个条款的修改；一方面维护了西安某酒店管理有限公司关切的核心利益，同时也对有影响但不是核心利益条款作出让步；经过四轮沟通协商双方互相审查修改，最终出租方同意增加补充协议，西安某酒店管理有限公司的核心利益几乎得到了全部照顾！最终双方对合同的修改达成了一致！

实务分享

法律的首要作用在于预防，预防大于解决。

一个比较基础的法律常识，看似很简单但却能帮我们避免很多坑：所有需要自己落笔签字按手印的合同都要详细看，有不懂的要问到自己清楚为止，不赞同的条款及时要求修改。要知道合同一旦生效对方拿内容压你，你就毫无还手之力。